BLOG Placemaking: van tippelzone naar aantrekkelijk woongebied
De start van een nieuw jaar is altijd een moment van terugkijken en goede voornemens. Zo realiseerde ik me dat het alweer zeven jaar geleden is dat Janssen de Jong Projectontwikkeling, toch wel toevallig, een pand aan de Europalaan 20 in Utrecht kocht. Een al meer dan 10 jaar leegstaand kantoorpand van 6.000 m2 in een beetje een desolaat, verouderd industriegebied - nu bekend als nieuwe toekomstige stadswijk Merwede - dat niet al te best bekend stond. Alleen al doordat er een tippelzone pal voor de deur lag, lieten potentiële kopers het pand links liggen. Door onze focus op binnenstedelijke ontwikkeling en transformatie, hebben we besloten de koop toch door te zetten. Hier hebben we anno 2023 nog altijd geen spijt van.
Broedplaatsen activeren
Wij kochten het pand in eerste instantie met het idee dit te transformeren naar ongeveer 80 appartementen. De structuur van het pand leende zich daar perfect voor. We zaten nog in de nasleep van een behoorlijke vastgoedcrisis en wilden het pand tussentijds niet leeg laten staan. Zo kwamen we in contact met Edo en Bas van De Stadstuin. Ambitieuze jongens die onderzoek hadden gedaan naar tijdelijke kantoorconcepten als vorm van leegstandsbeheer en broedplaatsen. Met De Stadstuin wilden zij hier op creatieve wijze invulling aan geven. Zij zochten een pand en samenwerkingspartner voor die betreffende plek, zodat ze hun bedrijf verder vorm konden geven. Hun enthousiasme overtuigde ons ervan om samen het avontuur aan te gaan en het pand - totdat wij het zouden kunnen transformeren - zo goed mogelijk te verhuren en beheren.
Je kunt het je op de huidige krappe arbeidsmarkt haast niet meer voorstellen, maar begin 2015 hadden wij bij zusterbedrijf Janssen de Jong Bouw nog wel wat handjes vrij die wat wandjes konden plaatsen om het pand in verhuurbare staat te brengen. Het duurde dan ook niet lang voordat De Stadstuin volledig verhuurd was: een co-working space voor starters, start-ups, creatieve professionals en ambitieuze ondernemers met uitdagende horeca en evenementen. Ook Janssen de Jong Projectontwikkeling vond hier een mooi plekje middenin de ontwikkeling om te ervaren wat er leeft binnen De Stadstuin en het gebied.
Gebiedsbranding
Parallel hieraan raakten wij in gesprek met ‘Meer Merwede’ van Emilie Vlieger en enkele andere vastgoedeigenaren in het gebied. Meer Merwede zette zich sinds 2011 in om de gebiedstransformatie te versnellen. In samenwerking met de aanwezige partijen in het gebied, waaronder Janssen de Jong Projectontwikkeling, werkten we aan de verbetering van het imago van het gebied door gebruik te maken van bestaande kwaliteiten en de diverse tijdelijke invullingen, zoals De Stadstuin en op het OPG-terrein o.a. Vechtclub XL, skatehal en de boulderhal. We organiseerden kleine festivals, vele gesprekken en bijeenkomsten.
‘Samen Stadmaken’ stond binnen Meer Merwede centraal bij het aanjagen van de gebiedstransformatie. Op een gelijkwaardige manier werd samengewerkt door bedrijven, bewonersorganisaties, ontwikkelaars en gemeente. Met de vaststelling van de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) in 2016 Er werd besloten in Utrecht alleen nog te bouwen binnen de ring en niet meer op zogenoemde vinex-locaties. De vraag naar verdichting en potentiële ontwikkellocaties binnen de ring nam een vlucht. Hierdoor kwam het gebied rondom de Merwedekanaalzone op de kaart te staan en werd Merwede bekend als meest innovatieve gebiedsontwikkeling van Utrecht. De plannen voor Merwede kregen steeds meer vorm en de samenwerking middels een eigenarencollectief was een feit. Merwede wordt een gezonde, duurzame en autovrije stadswijk met plek voor 6.000 woningen en circa 100.000 meter voorzieningen waar toekomstige bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Trots dat ik hieraan mee mag werken!
Terugblik
Inmiddels is het dus 2023 en zijn we alweer een paar jaar verder waarin veel is gebeurd. Het bestemmingsplan voor Merwede is vastgesteld. Partijen zijn ver gevorderd met de uitwerking van de plannen en de eerste verkopen en een start bouw staan op de planning. Samen met onze partners Lingotto en 3T Vastgoed hebben wij het bestaande fietsdepot aangekocht waar we project MENU willen realiseren. Dit project is in afwachting van de definitieve ontwikkeling met o.a. een foodhall, circulair warenhuis, boetiek hotel, werkplekken en een klein deel woningen. Tussentijds exploiteert De Stadstuin er een grote eventspace, werkplekken en is er met Karma Kebab een geweldig horecaconcept geland.
Als organisatie zijn we binnen Utrecht verhuisd naar een nieuw pand dat door ons ‘zusje’ is gebouwd in hout. Dit mede omdat het pand aan de Europalaan dit jaar wordt gesloopt om de nieuwe plannen te kunnen verwezenlijken. Dit houdt ook in dat het voor De Stadstuin op deze locatie stopt. Eind december hebben we dit memorabele moment gevierd met een mooi sluitingsfeest. Afgelopen jaren is De Stadstuin uitgegroeid tot een bedrijf met zeven locaties in Utrecht (waaronder in Merwede) en drie locaties elders in het land.
Goede voornemens
Ik ben benieuwd naar wat het jaar verder gaat brengen. Zelf kan ik niet wachten totdat de eerste plannen gerealiseerd zijn en de contouren van de nieuwe stadswijk Merwede zichtbaar worden! Het project past in ieder geval perfect bij ons focusgebied ‘De leefbare stad’!
Verder praten over dit focusgebied? Stuur me even een mailtje (m.stemerdink@jajo.com) dan plannen we snel een afspraak in!
Martijn Stemerdink
Senior ontwikkelingsmanager Janssen de Jong Projectontwikkeling