‘We vullen elkaar goed aan op diverse fronten’
Er wordt veel gesproken over het versnellen van de woningbouw. Eén van de mogelijkheden is het plaatsen van tijdelijke woonunits. Janssen de Jong Projectontwikkeling is betrokken bij de realisatie van 280 tijdelijke woonstudio’s aan de Pagelaan in Utrecht die binnenkort start. Dit project is in samenwerking met Fairland Studios (een samenwerkingsverband tussen inspire* real estate, Leyten en Van Adrighem Group) tot stand gekomen. Martijn van Sluijters, sr. ontwikkelaar bij inspire*, vertelt over de samenwerking en de uitdagingen van het project.
Als eigenaar van de grondpositie, lag er reeds een vergevorderd plan van Janssen de Jong Projectontwikkeling voor permanente woningbouw. Door de vernietiging van het Tracébesluit van de ring/A27 met daarin een geluidsscherm aan de Rijksweg naast de locatie, kon dit plan op korte termijn niet doorgaan. Het plan belandde in de ijskast. Er werd echter niet bij de pakken neergezeten, maar direct naar andere mogelijkheden gezocht. Een oplossing werd gevonden in tijdelijke woningbouw, omdat hierbij de eisen wat betreft geluidsoverlast iets coulanter zijn aangezien bewoners hier minder lang zullen verblijven. Via Gapph Vastgoedbeheer kwam Janssen de Jong Projectontwikkeling in contact met de partijen achter Fairland Studios. Die hadden op dat moment al een project in Vlaardingen in ontwikkeling, waar dezelfde tijdelijke units staan die in Utrecht geplaatst gaan worden. De beheerder van deze locatie is Gapph Vastgoedbeheer.“Eenklassieke ‘via via samenwerking’ dus”, lacht Martijn. “Gapph heeft ons met elkaar in contact gebracht en is er vervolgens tussenuit gestapt. We hebben een paar verkennende gesprekken gevoerd met Janssen de Jong Projectontwikkeling en toen zijn we samen aan het project in Utrecht begonnen.”
Handleiding
De samenwerking verliep direct heel soepel. “Heel wonderbaarlijk en mooi hoe je als verschillende bedrijven binnen zo’n ontwikkeling zo gemakkelijk dingen met elkaar afstemt. Het voelt op een gegeven moment bijna alsof je collega’s bent”, vervolgt Martijn. “De lijntjes zijn kort, de communicatie transparant en we vullen elkaar goed aan op diverse fronten. Jullie hebben de kennis van de locatie en het dossier tot het moment waarop wij instapten, wij weten veel van flexwonen.” Bij flexwonen wordt vaak gedacht dat het heel snel realiseerbaar is. Maar het is toch altijd weer een uitdaging om de juiste procedure te vinden, ook bij het project in Utrecht, laat Martijn weten. “Wij hebben als organisatie ongelooflijk veel geleerd van de flexprojecten die we al gedaan hebben. Ik zeg voor de grap weleens dat ik een soort handleiding zou kunnen schrijven van een paar pagina’s. Die geef ik dan aan gemeenten met de woorden: ‘Als je precies doet wat hierin staat, dan heb je over een paar maanden een project. Maar als je ook maar een beetje afwijkt of iets ter discussie stelt, dan wordt het al vrij snel een regulier project qua doorlooptijd’.”
Hij heeft het idee dat, nu flexwonen zo’n hot topic is bij gemeenten, er momenteel ontzettend veel kennis is en wordt verspreid vanuit de Rijksoverheid en kennisplatforms over de uitdagingen in de procedure. Hopelijk wordt het hierdoor binnenkort inderdaad mogelijk om de procedures van flexwonen sneller te doorlopen.
Geluidsoverlast
Natuurlijk wordt er ook bij het plaatsen van flexwoningen goed nagedacht over geluidsoverlast, ook al is dat de reden dat er nu nog geen permanente woningen op deze locatie kunnen komen. De flexwoningen in Utrecht komen in een soort carré opstelling te staan. Uit akoestisch onderzoek is gebleken dat aan twee specfieke zijden de geluidsbelasting het heftigst is. Daarom wordt hier een soort geluidsscherm gecreëerd dat aan de galerij hangt. Ook zijn de woningen zo georïenteerd dat de slaapkamer en het balkon aan de stillere binnenzijde van de carré opstelling gesitueerd zijn. Bij een aantal woningen wordt een deur aangebracht tussen het slaap- en woongedeelte om het geluidsniveau in met name het slaapvertrek nog iets beter te maken.
Participatietraject
Het project ligt tegen een bestaande woonwijk, wat participatie met de omgeving extra belangrijk maakt. Samen met de gemeente is een heel zorgvuldig participatietraject bedacht en een onafhankelijk bureau hiervoor aangesteld. Er hebben informatieavonden plaatsgevonden en er is een klankbordgroep ingesteld waar omwonenden zich voor aan konden melden. Martijn: “Op deze manier konden zorgen geuit worden en gingen we open het gesprek aan over thema’s als doelgroepen, plaatsing en kleur van de units en parkeren. Op basis van deze input hebben we wijzigingen aangebracht aan het plan en hebben we bijvoorbeeld bij het transport van de units een verkeersregelaar ingezet bij een druk kruispunt waar bewoners ons op hadden gewezen. Als je participatietrajecten oprecht doet, haal je altijd dingen op die je van tevoren als ontwikkelaar toch niet helemaal kunt invullen. De omwonenden kennen de wijk en weten wat er speelt. Ze waardeerden het ook enorm dat we hen op deze manier opzochten. Natuurlijk snappen ze dat er iets aan de woningnood gedaan moet worden, maar hebben ze dit liever niet voor hun voordeur. Over het algemeen zat iedereen er echter redelijk in.”
Gelijkwaardig
We kunnen zeker spreken van een succesvolle samenwerking met alle betrokken partijen en belanghebbenden. “Wat hierin een belangrijke factor is geweest, is dat we besloten hebben om gelijkwaardig in dit project te stappen. Wij zijn voor 50% eigenaar en Janssen de Jong Projectontwikkeling is voor 50% eigenaar. Dan heb je ook dezelfde belangen om het tot een succes te maken. Wij brengen de units en kennis over flexwonen in, Janssen de Jong Projectontwikkeling de grond en de kennis van permanente woningbouw. De verwachting is namelijk nog steeds dat op deze locatie uiteindelijk een mooi permanent woningbouwproject gerealiseerd wordt. Maar voor nu kijk ik er enorm naar uit om het tijdelijke project te realiseren!”, besluit Martijn enthousiast.